A capital alagoana, Maceió, tem se destacado como uma das cidades do Nordeste com os preços mais altos por metro quadrado no mercado imobiliário residencial, mesmo sendo a 5ª economia da região. 

Para se ter uma ideia, o levantamento do Índice FipeZap de venda, aponta que o metro quadrado custava em média R$ 8.803 em setembro, valor considerado 28,8% maior que a média nordestina, ficando 10% acima da segunda colocada, Recife, com economia duas vezes maior. 

Entre os bairros, Pajuçara ocupa o topo da lista, com o impressionante valor de R$ 11.429/m². A região, conhecida por suas praias icônicas e atrações turísticas, registrou uma valorização de 21,1% nos últimos 12 meses. Outros bairros também superam a média nacional, como Ponta Verde (R$ 10.056/m²), Jacarecica (R$ 9.789/m²) e Jatiúca (R$ 9.785/m²).

Afinal, o que explica a alta do m² em bairros da área nobre da capital?

O professor Nelson Marisco, do Instituto de Geografia, Desenvolvimento e Meio Ambiente (Igdema) da Universidade Federal de Alagoas (Ufal), apresentou trabalho no 38º Congresso Panamericano de Avaliação, realizado em Puerto Varas, Chile, no início de novembro, que ajuda a explicar quais fatores estão por trás dessa valorização.

O artigo “Utilização de Modelos de Regressão Espacial na Avaliação em Massa de Imóveis nos Bairros Litorâneos de Maceió, Alagoas, Brasil”, foi premiado na categoria Herramientas o soluciones valuatorias. 

A pesquisa, que aplicou modelos de regressão espacial e técnicas de geoprocessamento nos bairros de Ponta Verde, Jatiúca, Pajuçara e Cruz das Almas, destacou que fatores estruturais, locacionais e socioeconômicos desempenham um papel crucial na determinação do valor do metro quadrado na região.

Ele ressalta que fatores como renda, infraestrutura e proximidade ao mar são determinantes na valorização desses bairros.

“A renda é o elemento chave para entender o processo de valorização. Ela está diretamente associada ao desejo de morar em áreas com boa infraestrutura, lazer e serviços de qualidade”, afirma. 

Segundo o professor, bairros como Ponta Verde e Jatiúca, por exemplo, oferecem fácil acesso a restaurantes, comércio e a uma rede variada de serviços, o que atrai moradores de maior poder aquisitivo.

Outro ponto crucial é o estoque limitado de terras na orla. “Quanto menos terras disponíveis para ocupação, mais caro o metro quadrado se torna. Esse processo é acentuado pela legislação urbanística, que regula gabaritos e limites de ocupação, impactando diretamente na oferta de imóveis”, detalha.

Além disso, a pesquisa também menciona que algumas características, como vagas de garagem, vista para o mar, área útil, idade do imóvel e renda média das famílias têm papel determinante na valorização dos apartamentos. Entre os destaques:

- Vista para o mar: apartamentos com essa característica apresentam aumento de 12% no valor do metro quadrado;

- Garagem: cada vaga adicional pode elevar o preço em até 10%;

- Idade do imóvel: empreendimentos mais novos tendem a ser mais valorizados, refletindo na preferência por imóveis com menos de 10 anos.

Marisco também aponta que a verticalização tem sido a resposta do mercado à escassez de terrenos. “A redução no tamanho dos apartamentos, combinada com a oferta de amenidades como áreas de lazer, sala de jogos e tecnologias inteligentes, é uma forma de atender às demandas do mercado sem comprometer os preços elevados do metro quadrado”, explica.

“Efeito Braskem” e o mercado imobiliário

A exploração de sal-gema pela Braskem em Maceió, causou o afundamento do solo em cinco bairros: Pinheiro, Mutange, Bebedouro, Bom Parto e parte do Farol. Com isso, forçou a desocupação de 15 mil imóveis e expulsou cerca de 60 mil moradores de suas casas. 

Em novembro deste ano, a mineradora foi indiciada pela Polícia Federal (PF), por cinco delitos, incluindo crimes ambientais e falsidade ideológica. Ao todo, foram indiciados 19 pessoas ligadas à empresa e órgãos ambientais de controle. O inquérito foi entregue a 2ª Vara Federal de Alagoas e à Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) do Senado que acompanhou o caso. 

A expulsão dessas famílias das localidades afetadas fez movimentar o mercado imobiliário, sendo também um dos fatores para o aumento dos preços, é o que defende a professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas (Ufal), Carol Gonçalves.

A pesquisadora também detalha que o caso do afundamento do solo e, posteriormente, o programa de compensação financeira aos afetados, que injetaria 1,7 bilhões de reais, principalmente, voltados a compra de imóveis, mudou a realidade do valor do metro quadrado em Maceió. 

“A necessidade de desocupação de, até então, 14.549 imóveis em 5 bairros da cidade, em virtude do desastre socioambiental provocado pela exploração desenfreada de sal-gema pela Braskem, provocou a busca repentina por imóveis na cidade. No primeiro momento, quando o Plano de Compensação Financeira e Apoio à Realocação foi divulgado, apontava-se a necessidade de desocupação de 4500 imóveis. Naquele momento, também foi anunciada a transferência para conta verificada por auditoria externa o montante de R$ 1,7 bilhão para o pagamento aos afetados. A garantia desse volume de capital circulando na cidade, voltando prioritariamente a aquisição de imóveis, agitou o mercado imobiliário, que precisava então ampliar o estoque de imóveis” destaca.

Gonçalves conta que esse movimento fez com que o mercado imobiliário da cidade aumentasse a oferta de imóveis, com a criação de mais de 10 mil unidades habitacionais, com o Plano de Compensação. A professora ressalta que a pandemia também pode ter sido um fator importante nessa mudança, visto que o período, mexeu com o setor nacionalmente. 

Para ela, apesar do aumento da oferta de imóveis em Maceió, o perfil das construções, não se encaixavam na demanda da maioria das pessoas afetadas pelo caso Braskem, visto que, em sua maioria, a população atingida, era de famílias de baixa renda. 

“Nesse tempo, passa-se a observar também que as tipologias de imóveis lançados não correspondem aos perfis socioeconômicos diversos das famílias afetadas, uma vez que foram atingidas famílias de baixa renda a famílias de alta renda. Observa-se, por exemplo, uma intensificação da produção de imóveis de um quarto, tipo estúdio, nos bairros de Ponta verde, Jatiúca, que são voltados especialmente para aluguel por temporada, aplicativos de locação. E tem acontecido sobretudo, nesses bairros, a substituição de imóveis de tipologia horizontal, térreo ou até mesmo térreo mais três, para edifícios verticais”, enfatiza.

A arquiteta destaca que essa mudança no perfil dos imóveis, fez com que famílias que precisam ter mais de um quarto, por exemplo, tivessem que buscar alternativas, que foram concentradas na parte alta da cidade, onde novos imóveis de dois quartos tiveram um aumento no número de ofertas.

“Além disso, essa tipologia é uma das principais responsáveis de estar puxando o preço do metro quadrado para cima, pois o metro quadrado tem registrando valores médios de R$ 15.541, enquanto a média geral da cidade foi de R$ 10.933, segundo análise do Sinduscon AL para o segundo semestre de 2024. (Enquanto que nos primeiros semestre de 2020, a média do metro quadrado da cidade era de R$ 5.443 e para 1 quarto era de R$ 5.344) Imóveis de dois quartos foram lançados em maior número na parte alta da cidade, influenciando então o poder de escolha das populações”, diz.

Esse movimento, segundo a professora, já pode ser visto nos dados mais recentes do IBGE, divulgados em 2022, o qual houve um aumento no número de moradores nos bairros da parte alta da capital, como na Cidade Universitária e no Benedito Bentes. Na visão dela, esse momento de aumento dos preços, é temporário, visto que boa parte do investimento voltado a aquisição de imóveis já foi gasto. 

A professora destaca ainda que esse deslocamento forçado para bairros mais periféricos da capital, devido ao alto preço e concentração populacional nos bairros da parte baixa, pode gerar outros problemas urbanísticos, pois, a maioria dos empregos ainda se mantém em apenas uma região da cidade.

“Adensando áreas mais periféricas para moradia, enquanto empregos e serviços ficam bastante concentrados, aumentando as necessidades de deslocamentos e com isso, os congestionamentos” diz.

Alta nos preços é vista como oportunidade 

Em material publicado em seu site em janeiro deste ano, a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Alagoas (ADEMI-AL), celebra o aumento na capital alagoana de mais de 15% nos preços dos imóveis em empreendimentos no ano de 2023, de acordo com dados do Índice do FIPEZAP. 

“Com um aumento surpreendente de mais de 15% nos preços de imóveis (casas, apartamentos e empreendimentos comerciais), Maceió se firmou como um polo de prosperidade no setor”, destaca o texto. 

Além disso, diz que Maceió “brilhou intensamente” e ressalta que a Ademi Alagoas é testemunha de uma “transformação significativa em nossa paisagem urbana. Esse processo é impulsionado pelo dinamismo de nossas construtoras e pela atratividade do mercado imobiliário maceioense”.  

“Maceió está em constante evolução, e, por meio de iniciativas como as nossas, torna-se cada vez mais evidente como a cidade se destaca como um polo promissor no cenário imobiliário”, finaliza a publicação. 

*Estagiário sob supervisão da editoria 

Foto de capa: Jonathan Lins/Secom Maceió