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Postado em por Redação em BlogDireito Imobiliário

Cobrança de condomínio sem o habite-se – Legalidade ou Ilegalidade?

Por Redação

Esta semana fui questionado por um familiar sobre a cobrança da taxa condominial quando inexistente o habite-se. O caso resume-se no seguinte: a pessoa adquiriu um apartamento, no qual a construtora mesmo sem receber a Certidão de Habite-se está pressionando os proprietários a instituírem e cobrarem a taxa condominial.

O fato chamou muito minha atenção, uma vez que não é comum entregar um prédio residencial antes de receber a certidão do habite-se. No entanto a construtora para livrar-se dos encargos inerentes ao edifício e naquela de se colar colou, tenta transferir uma responsabilidade que é dela para os proprietários, os quais inocentemente ficam na dúvida se aceitam ou não tal encargo.

É necessário que expliquemos essa situação para que pessoas inocentes não sejam prejudicadas por construtoras que não respeitam seus consumidores e só visam única e exclusivamente os lucros sem se importar com o pós-venda que é extremamente necessário para uma empresa.

O condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, ele é constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

O inciso I do artigo 1332 estabelece textualmente que :

"Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;".
Como vemos a principal característica do condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os condôminos, e as áreas que são de propriedade exclusiva de cada um dos condôminos.

Nesta linha de argumentação é importante observar que os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, com os atributos de unidades imobiliárias autônomas, defluem do ato de averbação do "habite-se".

Portanto, depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente, materializando assim os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações.

Isto é o que determina a Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:


"Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."

Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de "condomínio edilício", com objeto unidades imobiliárias sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias, sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.

Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.

Abaixo segue algumas dicas que dever ser levadas em consideração pelo consumidor, pois evitam aborrecimentos e dores de cabeça, vejam:

a) O habite-se é documento indispensável inclusive para venda do imóvel no momento em que o proprietário desejar, uma vez que Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a prefeitura;
b) O fato das contas de água, luz e telefone estarem devidamente cadastradas não significam que o imóvel esteja regularizado junto à prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas;
c) Da mesma forma com o carnê de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem impostos;
d) Os prédios residenciais não podem constituir condomínio legal, não sendo possível o estabelecimento de uma convenção que ampare os usuários e defina o rateio das despesas que são comuns;
e) Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-se para que o empréstimo seja concedido;
f) Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.

Desta forma verifica-se que a transferência de responsabilidade instituída pela construtora é nula de pleno direito cabendo aos proprietários adquirentes das unidades habitacionais exigir a devida averbação da construção, para só então instituir o condomínio edilício e passarem a se responsabilizar por todas as despesas ordinárias e extraordinárias advindas do mesmo.
 

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  • ESTANISLAU F. DE LIMA

    ESTANISLAU F. DE LIMA

    Comprei uma casa em um condomínio que ainda não concluiu a obra. Apenas 15 casas do total de 28 foram entregues e o construtor está querendo fugir da responsabilidade e está convocando uma reunião para implantar o condomínio. O principal está faltando, como: calçamento, iluminação, muro em volta, etc. Como vamos administrar um condomínio com tudo por fazer? Onde encontramos a obrigatoriedade do construtor para cumprir com sua responsabilidade até o ato de implantação do condomínio? Obrigado.

  • Neusa Maria dos Santos

    Neusa Maria dos Santos

    Caro Anthony Sou síndica de um edifício e estou com problema em relação a um apartamento cujo proprietário está inadimplente e justifica o não pagamento do condomínio porque o imóvel não tem habite-se. Ele se localiza no último andar do prédio, único andar onde o habite-se não foi liberado ainda pois a construtura terminou a obra posteriormente. O condomínio foi instituindo no ano de 2005. A construtora anexou uma cláusula quando da confecção e registro da convenção que diz o seguinte: DOS ENCARGOS COMUNS: art.5 / par.2o. - As unidades que não estão concuídas e sem a certidão de habite-se, são isentas da taxa de condomínio, suportando somente as taxas de seguro, energia elétrica e água. O edifício cobrava somente o citado na convenção porque o apartamento estava desocupado. Depois de um tempo, o apartamento foi alugado e aí passou a ser cobrada toda a taxa do condomínio porque o inquilino estava usufruindo a estrutura do edifício como piscina, quiosque, salão de festas, limpeza da área de uso comum. O proprietário exige ainda a devolução dos condomínios pagos. Gostaria de saber como agir nesta situação.

  • GONÇALVES

    GONÇALVES

    CARO ANTHONY. RECEBI AS CHAVES DO MEU APARTAMENTO DIA 18/03, QUANDO FUI AO PRÉDIO O PORTEIRO ME ENTREGOU SEIS BOLETOS DE CONDOMINIO ATRAZADOS PARA EU PAGAR. O QUE FAZER, SE NÃO DETINHA, AINDA, A POSSE DO IMÓVEL ?

  • Anthony Lima

    Anthony Lima

    Pedoca: Prezado internauta, na prática o condomínio já é cobrado do inquilino. Agradeço a sua colocação. Abraços.

  • Anthony Lima

    Anthony Lima

    Carlos Fernando: Atendendo ao seu pedido o nosso próximo tema será esse. Agradeço a sua participação, abraços.

  • Anthony Lima

    Anthony Lima

    Gilson, agradeço as congratulações ao nosso Blog e esperamos sempre contar com sua visita, opiniões e questionamentos.

  • Anthony Lima

    Anthony Lima

    Sérgio: Primeiramente agradeço as congratulações ao nosso Blog e esperamos sempre contar com sua visita e opiniões. Em segundo lugar e visando ajudar a você, aconselho que faça um requerimento para a construtora em duas vias, solicitando a devolução do valor pago a título de condomínio. Caso a mesma

  • Pedoca

    Pedoca

    Na minha pouca visão acho que o condominio deve ser pago pelo morador do prédio,pois ele está usando das mordomias deste local(portaria,elevador,limpeza gás e outros). O que acho é que a prefeitura não poderia cobrar o IPTU daguilo que ela não reconhece como legal.

  • Carlos Fernando

    Carlos Fernando

    Caro Anthony, gostaria de saber mais sobre a cobrança de juros pagos durante a obra. Comprei um ap na planta e estou pagando juros. Soube, inclusive que tem uma decisão do STJ em que condena essa prática. Você poderia colocar um artigo no seu blog explicando tudo isso e o que devemos fazer.

  • Gilson Ramos

    Gilson Ramos

    Muito bem aprovada a ideia deste portal em colocar um blog falando sobre o direito imobiliário. Espero que possa em muito ajudar a sociedade. Parabéns ao dr. Anthony e pelos diretores do site pela iniciativa e muito sucesso...